Por fin has recibido una oferta en firme para la venta de tu casa y te surge la gran pregunta: «Y yo, ¿cuánto voy a tener que pagar?». Vamos a despejar todas las dudas que puedas tener sobre cuáles son los gastos al vender un piso y qué impuestos deberás tener en cuenta al realizar la transacción.
ÍNDICE – Gastos al vender un piso:
Impuestos al vender un piso:
Primero vamos a detallar qué impuestos hay que tener en mente a la hora de plantearnos vender una vivienda y, lo más importante, cómo calcularlos.
1. Plusvalía de hacienda o IRPF
Si ya has tomado la decisión de vender tu casa y vives en España, estás sujeto a la tributación por el IRPF, ya que el beneficio que obtengas por la venta debe ser declarado en la declaración de la renta.
En caso de que residas fuera, estás sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
La ganancia patrimonial que se obtiene se calcula en base a la diferencia que hay entre el precio por el que se compró el bien inmueble respecto al valor por el que se está vendiendo. Este se actualiza mediante un coeficiente que cambia en función del año en el que se compró la casa.
Pero, ¿todos debemos pagar este impuesto al vender un piso?
No, existen algunas excepciones:
- No pagarás este impuesto si vendes la casa por un valor inferior al de compra ya que se considera una pérdida patrimonial y no has de tributar por ella.
- Tampoco estarás sujeto a este impuesto si decides vender tu vivienda habitual, es decir, aquella en la que se resida durante un periodo de tiempo continuo de tres años, e inviertes la ganancia en adquirir otra casa de residencia.
En este punto se debe aclarar que lo que se debe invertir es el importe obtenido de la transmisión y debe llevarse a cabo de una sola vez o sucesivamente en un periodo de tiempo inferior a los dos años. Aún así, tendrás que aclarar en la declaración que te acoges beneficio fiscal por reinversión. - Por último, los más veteranos también están exentos de tributación. Esta condición es para todos aquellos con más de 65 años y con la intención de vender la vivienda habitual.
2. Plusvalía municipal o IIVTNU
Otro gran impuesto que no debemos olvidar en la venta de una vivienda es la plusvalía municipal. Ese gran desconocido que está tan presente en todas las ventas de inmuebles que se realizan en España.
Es un porcentaje que se paga al ayuntamiento de donde se encuentra la vivienda sobre la diferencia que hay entre el precio de venta respecto al valor por el que se compró el bien inmueble.
El impuesto a pagar se realiza teniendo en cuenta 2 factores:
- El valor catastral del inmueble, es decir, el valor administrativo que el Catastro asigna a las viviendas, sean de carácter rústico o urbano.
- La cantidad de años en los que la vivienda ha sido de tu propiedad
En los casos en los que no se produzca una ganancia patrimonial porque el valor no ha aumentado, no se pagará la plusvalía; sin embargo cabe destacar que es habitual que el valor catastral del suelo aumente constantemente.
¿Qué necesitas para calcular la plusvalía?
- Valor catastral del suelo: Se encuentra en el último recibo del IBI o en el Catastro.
- Número de años en propiedad: Desde el día en el que compraste el piso hasta que lo vendes.
- Tipo de gravamen: Según el municipio de tu vivienda. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza y podrás consultarla en la web o acudiendo en persona.
- Coeficiente de incremento o tasa de revalorización: Depende de dónde se encuentre tu propiedad. Puedes encontrar este dato en tu ayuntamiento o en el Catastro.
Una vez tengas estos datos, podrás aplicar la fórmula para saber cuánto tendrás que pagar de plusvalía municipal para vender tu piso:
Coeficiente del Incremento x nº de años x valor catastral x tipo de gravamen.
3. IBI
Deberás pagar el IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles si vendes tu casa en el año en el que se está. Más simple, si a día 1 de enero eres el propietario, también serás el encargado de pagar este impuesto.
Esto deberá formalizarse por escrito en el contrato privado de arras porque a veces, cuando se firma a principios de año, se pacta con el futuro propietario que abone al vendedor el IBI de todo el año.
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Gastos al vender un piso
Ahora que ya tienes claros los impuestos a los que vas a enfrentarte, es la hora de hacer un repaso a cuáles son los gastos al vender un piso, como los gastos de cancelación y de escritura.
1. Gastos en la cancelación de la hipoteca
Si tienes una hipoteca por pagar, debes tener en cuenta la cancelación del préstamo con el fin de compensar a tu banco lo que deja de ganar.
¿Solicitaste una hipoteca de tipo variable? La comisión a pagar será como máximo del 1% siempre y cuando no hayas acordado lo contrario.
Además, en función de la fecha en la que hayas solicitado el préstamo sea con una hipoteca de tipo fijo o variable, tendrás unas condiciones u otras.
Para todas las hipotecas a partir del 9 de diciembre de 2007, las entidades solo podrán cobrar por la compensación por desistimiento. Esta compensación será del:
- 0,5% de lo amortizado hasta el momento si la cancelación de la hipoteca se realiza en los primeros 5 años de vida de la operación.
- 0,25% si se produce a partir del quinto año.
Para las hipotecas concedidas a partir de julio 2018 es importante destacar que, de acuerdo a la Ley Hipotecaria:
Las hipotecas de tipo variable tendrán una comisión de cancelación del:
- 0,50% los 3 primeros años
- 0,25% hasta el quinto año
- Del 0% a partir del quinto.
Las hipotecas de tipo fijo, es decir, aquellas con la misma cuota desde que se obtiene el préstamo hasta que se liquida, tendrán una comisión de cancelación del:
- 4% los primeros 10 años
- 3% a partir del décimo año.
Una vez hayas realizado este trámite, tendrás que proceder a la cancelación registral de la hipoteca. ¿Cómo lo puedes hacer? Es muy fácil y no comporta ningún tipo de gasto, solo tendrás que solicitar a tu banco el certificado de deuda cero y acudir a la notaría para que te otorgue la escritura pública de la cancelación de hipoteca.
2. Gastos de escritura de compra-venta
La escritura de compra-venta es un gasto negociable que, la mayoría de veces, corre a cuenta del comprador.
Sin embargo, es importante resaltar que la ley estipula que tanto nuevo como el antiguo propietario deberán afrontar este pago. En este sentido, deberás hacerte cargo de los gastos de otorgamiento de escritura pública y el futuro propietario se deberá ocupar de la primera copia y de las posteriores a la venta.
3. Pago del certificado energético
El certificado energético es un documento que contiene toda la información sobre las características energéticas de la vivienda y suele tener un coste de 100 euros.
Desde la aprobación del Real Decreto 235/2013 del 5 de abril, es obligatorio que se certifique la eficiencia energética del edificios antes de firmar el contrato de la venta del piso. Sin este certificado, el notario se verá obligado a rechazar la operación y no podrá dar visto bueno a la venta del piso.
4. Documento que certifique que se está al corriente en los pagos de la comunidad
Ya casi estás, solo una última cosa: antes de firmar el contrato ante notario, debes asegurarte de que se han realizado los pagos de la comunidad correctamente y presentar un certificado que confirme que se han efectuado todos. El Certificado de Comunidad es un documento que siempre o casi siempre hay que pagarlo al administrador de la comunidad y demuestra que se está al corriente de pago de los gastos de comunidad.
Ahora que ya tienes claro cuáles son los gastos al vender un piso, si quieres vender tu casa al mejor precio y en el menos tiempo posible, contáctanos. Velamos por tu patrimonio y ponemos a tu disposición nuestra experiencia de más de 80 años en el sector inmobiliario para vender o alquilar tu vivienda.
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