Comprar un piso para alquilar, ¿es una inversión rentable?

El sector del ladrillo nos permite hacer cientos de operaciones inmobiliarias diferentes: comprar pisos para después venderlos, para reformarlos o para transformarlos en oficinas o locales comerciales… Sin embargo, una de las inversiones inmobiliarias más de moda y, a su vez, más antiguas es la de comprar un piso para alquilar.

En este post te enseñamos los aspectos que deberás tener en cuenta al invertir en pisos para alquilar y cómo calcular la rentabilidad para realizar esta operación con éxito y obtener el mayor beneficio.

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Cuáles son las ventajas al invertir en pisos para alquilar

 

Esta inversión inmobiliaria es una de las favoritas por varios motivos:

  1. Alquilar es más rápido que vender

    Las personas que quieren comprar una casa invierten gran parte de su patrimonio, por lo que es una decisión que implica mucho más tiempo y no se puede tomar a la ligera. En cambio, las personas que alquilan disponen de contratos con periodos de duración determinados que implican una menor inversión de golpe.

  2. Alquilar un piso te da dinero de forma regular

    Tener una vivienda en alquiler aporta liquidez mensualmente. Vivirás mucho más tranquilo si sabes que hay una garantía regular todos los meses.

  3. El cambio cultural promueve el alquiler

    La sociedad ha cambiado. Ahora estamos en un momento en el que las personas quieren sentirse con la libertad de cambiar de piso y no verse atados a una hipoteca. Este hecho hace que, a día de hoy, el alquiler tenga mucho más tirón que la venta.

A estas ventajas le debemos añadir algunos cambios que ha habido en los últimos años:

  • Los bancos han recuperado las líneas de concesión de hipotecas, estas se han abaratado por primera vez en 10 meses.
  • El Euribor está en un buen momento ya que no solo se mantiene en valores negativos desde hace más de 3 años, sino que ha presentado meses de caída situándose en junio con una media mensual de -0,190
  • El Banco de España ofrece cada 3 meses un estudio sobre la rentabilidad anual de una vivienda que engloba la rentabilidad del alquiler y la subida de precio que estos tienen. Según el último informe del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, la rentabilidad de un piso se establecería anualmente en un 11,2%, datos que no se veían desde 2007, antes de que explotara la burbuja inmobiliaria.

De estos datos, el 4,2 vendría por el alquiler en sí y el 7% restante por ña revalorización del precio.

Marbà | Rentabilidad alquiler 2019

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3 factores a tener en cuenta al comprar un piso para alquilar

 

  • Que el precio de compra de la casa sea más bajo, no implica una mayor rentabilidad

    Muchas personas tienen en mente adquirir “gangas”. Pisos a precios muy bajos con los que sacar un beneficio muy alto. Eso no es del todo cierto. Es importante fijarse en el precio de la vivienda pero no es un factor determinante.

  • Es recomendable que el tamaño de la vivienda sea entre 150 y 250m2

    Según análisis, las viviendas más rentables son las que oscilan entre los 150 y los 250 metros cuadrados. Los pisos más pequeños son menos demandados y los que cuentan con un número de metros cuadrados más elevado son menos rentables.

  • Considera la zona y a las personas a las que te diriges para realizar una inversión inmobiliaria con éxito.

    Intenta ponerte en la piel de las personas a las que te vas a dirigir adaptándote a las necesidades que puedan tener. Si encuentras un piso con muchas habitaciones, enfócate en las familias y procura que hayan supermercados, colegios y hospitales cerca. Si es de una habitación doble, será para una sola persona o para parejas, por lo que priorizarás las comunicaciones con el resto de la ciudad y los restaurantes que hayan por la zona, entre otras.

    Recuerda: que esté en pleno centro no significa que sea más rentable. Lo importante es encontrar una vivienda que satisfaga las necesidades de tus inquilinos.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble al alquilar?

Una vez aclarados los conceptos a tener en cuenta al comprar para alquilar, seguro que te haces otra pregunta: ¿cómo si me es rentable?

Es importante tener un conocimiento del mercado en cada momento para obtener unos datos más aproximados; sin embargo, existe una fórmula que te ayudará a hacerte una idea de la rentabilidad de tu piso.

Puedes conocer la rentabilidad del alquiler a través de 3 sencillas operaciones:

  1. Calcula cuál es el dinero que vas a recibir anualmente por el alquiler de la propiedad.
  2. Resta los gastos anuales que puedas tener. Ten en cuenta otros gastos que puedan haber como el IBI, los impuestos de la renta, seguros, reparaciones, gastos como el de obtener el certificado energético…
  3. Divide el total entre el precio por el que has comprado la vivienda y transfórmalo en porcentaje.

 Rentabilidad (%) = [(( Alquiler mensual x 12 ) – Gastos anuales) / Precio vivienda ] x 100

A modo de ejemplo:

  • PR : Precio vivienda: 180.000 euros
  • AM: Alquiler mensual: 1.000 euros
  • AA: Alquiler anual: 1.000 euros x 12 = 12.000 euros
  • GA: Gastos anuales: 1.700€
  • RA: Rentabilidad (%) = [(( Alquiler mensual x 12 ) – Gastos totales) / precio vivienda ] x 100 = [(12.000 – 1.700) / 180.000 ] * 100 = 5’7 %

Para calcular cuánto tiempo tardaríamos en recuperar la inversión que se ha hecho en la compra del inmueble tienes que:

  • TR: Tiempo recuperación = PR / AA = 180.000 / 12.000 = 15 años

Como puedes observar, un factor importante son los gastos que se van a tener. No te precipites y ten en cuenta el dinero del que dispones mensualmente. Según los estudios, es recomendable no pagar más del 30% o del 40% del sueldo al adentrarse en una hipoteca.

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Ya lo tienes, ahora sabes cómo comprar un piso para alquilar y que sea rentable. Puede parecer una operación sencilla pero debes tener en cuenta que son muchos los factores que implican esta operación.

Para ello, la mejor opción es contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria con conocimiento del mercado, de los precios, de las variables y de las tendencias que están por llegar para asegurar que la inversión se realiza con éxito.

Si quieres comprar un piso para alquilar y que sea rentable, contáctanos.

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