El sector del maó ens permet fer centenars d’operacions immobiliàries diferents: comprar pisos per a després vendre’ls, per a reformar-los o per a transformar-los en oficines o locals comercials… No obstant això, una de les inversions immobiliàries més de moda i, al seu torn, més antigues és la de comprar un pis per a llogar.

En aquest post t’ensenyem els aspectes que hauràs de tenir en compte en invertir en pisos per a llogar i com calcular la rendibilitat per a realitzar aquesta operació amb èxit i obtenir el benefici més gran.

Et pot interessar: Inversions immobiliàries, 8 claus per a comprar un habitatge com a inversió

Quins són els avantatges en invertir en pisos per a llogar

Aquesta inversió immobiliària és una de les favorites per diversos motius:

1. Llogar és més ràpid que vendre

   Les persones que volen comprar una casa inverteixen gran part del seu patrimoni, per la qual cosa és una decisió que implica molt més temps i no es pot prendre a la lleugera. En canvi, les persones que lloguen disposen de contractes amb períodes de durada determinats que impliquen una menor inversió de cop.

2. Llogar un pis et dóna diners de forma regular

   Tenir un habitatge en lloguer aporta liquiditat mensualment. Viuràs molt més tranquil si saps que hi ha una garantia regular tots els mesos.

3. El canvi cultural promou el lloguer

   La societat ha canviat. Ara estem en un moment en el qual les persones volen sentir-se amb la llibertat de canviar de pis i no veure’s lligats a una hipoteca. Aquest fet fa que, avui dia, el lloguer tingui molta més tirada que la venda.

A aquests avantatges li hem d’afegir alguns canvis que hi ha hagut en els últims anys:

• Els bancs han recuperat les línies de concessió d’hipoteques, aquestes s’han abaratit per primera vegada en 10 mesos.

• L’Euribor està en un bon moment ja que no només es manté en valors negatius des de fa més de 3 anys, sinó que ha presentat mesos de caiguda situant-se al juny amb una mitjana mensual de -0,190

• El Banc d’Espanya ofereix cada 3 mesos un estudi sobre la rendibilitat anual d’un habitatge que engloba la rendibilitat del lloguer i la pujada de preu que aquests tenen. Segons l’últim informe del Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021, la rendibilitat d’un pis s’establiria anualment en un 11,2%, dades que no es veien des de 2007, abans que explotés la bombolla immobiliària.

  D’aquestes dades, el 4,2 vindria pel lloguer en si i el 7% restant per ña revaloració del preu.

Descobreix també: Les tendències immobiliàries més importants per a 2019

3 factors a tenir en compte en comprar un pis per a llogar

• Que el preu de compra de la casa sigui més baix, no implica una major rendibilitat

  Moltes persones tenen al cap adquirir “gangues”. Pisos a preus molt baixos amb els quals treure un benefici molt alt. Això no és del tot cert. És important fixar-se en el preu de l’habitatge però no és un factor determinant.

• És recomanable que la grandària de l’habitatge sigui entre 150 i 250m2

  Segons anàlisi, els habitatges més rendibles són els que oscil·len entre els 150 i els 250 metres quadrats. Els pisos més petits són menys demandats i els que compten amb un nombre de metres quadrats més elevat són menys rendibles.

• Considera la zona i a les persones a les quals et dirigeixes per a realitzar una inversió immobiliària amb èxit

  Intenta posar-te a la pell de les persones a les quals et dirigiràs adaptant-te a les necessitats que puguin tenir. Si trobes un pis amb moltes habitacions, enfoca’t en les famílies i procura que hagin supermercats, col·legis i hospitals a prop. Si és d’una habitació doble, serà per a una sola persona o per a parelles, per la qual cosa prioritzaràs les comunicacions amb la resta de la ciutat i els restaurants que hi hagin per la zona, entre altres.

  Recorda: que estigui en ple centre no significa que sigui més rendible. L’important és trobar un habitatge que satisfaci les necessitats dels teus inquilins.

Com calcular la rendibilitat d’un immoble al llogar

Una vegada aclarits els conceptes a tenir en compte en comprar per a llogar, segur que et fas una altra pregunta: com sé si m’és rendible?

És important tenir un coneixement del mercat a cada moment per a obtenir unes dades més aproximades; no obstant això, existeix una fórmula que t’ajudarà a fer-te una idea de la rendibilitat del teu pis.

Pots conèixer la rendibilitat del lloguer a través de 3 senzilles operacions:

1. Calcula els diners que rebràs anualment pel lloguer de la propietat.

2. Resta les despeses anuals que puguis tenir. Tingues en compte altres despeses que puguin haver-hi com l’IBI, els impostos de la renda, assegurances, reparacions, despeses com el d’obtenir el certificat energètic…

3. Divideix el total entre el preu pel qual has comprat l’habitatge i transforma’l en percentatge.

Rendibilitat (%) = [(( Lloguer mensual x 12 ) – Despeses anuals) / Preu habitatge ] x 100

Un exemple:

• PR : Preu habitatge: 180.000 euros
• AM: Lloguer mensual: 1.000 euros
• AA: Lloguer anual: 1.000 euros x 12 = 12.000 euros
• GA: Despeses anuals anuales: 1.700€
• RA: Rendibilitat (%) = [(( Lloguer mensual x 12 ) – Despeses totals) / preu habitatge ] x 100 = [(12.000 – 1.700) / 180.000 ] * 100 = 5’7%

Per a calcular quant temps trigaríem a recuperar la inversió que s’ha fet en la compra de l’immoble has de:

• TR: Temps de recuperació = PR / AA = 180.000 / 12.000 = 15 anys

Com pots observar, un factor important són les despeses que es tindran. No et precipitis i tingues en compte els diners dels que disposes mensualment. Segons els estudis, és recomanable no pagar més del 30% o del 40% del sou en endinsar-se en una hipoteca.

Marbà, l’agència immobiliària a Barcelona que t’ajuda al fet que comprar un pis i llogar-lo després sigui més fàcil

Ja ho tens, ara saps com comprar un pis per a llogar i que sigui rendible. Pot semblar una operació senzilla però has de tenir en compte que són molts els factors que impliquen aquesta inversió.

Per a això, la millor opció és comptar amb l’ajuda d’una agència immobiliària amb coneixement del mercat, dels preus, de les variables i de les tendències que estan per arribar per a assegurar que la inversió es realitza amb èxit.

Si vols comprar un pis per a llogar i que sigui rendible, contacta’ns.