En estos tiempos tan inciertos provocados por la COVID-19, siempre es recomendable tener tus inversiones bien aseguradas y estudiadas, y más aún si se trata de bienes inmuebles.
El riesgo siempre es atractivo, menos cuando hay tanta incertidumbre financiera como ahora y lo que está en juego es tu hogar.
Así pues, hoy queremos enseñarte a calcular la rentabilidad de tus inversiones, más concretamente la rentabilidad del sector inmobiliario.
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¿Qué rentabilidad se considera buena actualmente?
1. Selección del inmueble según el cálculo de la rentabilidad
La correcta elección del inmueble es la clave para elegir las ofertas con una mejor rentabilidad financiera.
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2. Precio real de bienes inmuebles
Cuando queremos comprar una vivienda, tenemos que saber que normalmente se estima una rebaja que puede llegar al 20%.
Tenemos que ser muy conscientes que el valor real de un inmueble nunca será el precio inicial. ¡No te dejes engañar!
3. La fórmula de la rentabilidad más práctica para el sector inmobiliario
Cuando se sepa el precio por el que se va a comprar la vivienda, se debe realizar el cálculo de rentabilidad.
Al igual que todas las inversiones financieras, el principal objetivo de una inversión inmobiliaria es la acumulación de capital. La inversión en bienes inmuebles debe generar una ganancia significativa de acuerdo con las expectativas de cada inversor. Actualmente y en promedio, una rentabilidad anual del 4% se considera una buena inversión (aunque algunos pueden alcanzar el 7%).
¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un paso crucial. Esto debe hacerse incluso antes de la compra de la vivienda, en el momento en el que se conocen los precios reales de los inmuebles elegidos.
Para realizar el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria es necesario entender que existen diversas variables, no solamente la cantidad de dinero invertido, sino el uso que se le va a dar al inmueble:
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Si el inmueble es para alquilar hay que tener en cuenta los ingresos por alquiler y los gastos de mantenimiento (flujo de capital).
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Si por el contrario, la vivienda es para vender, hay que tener en cuenta el precio de la venta del inmueble y la cantidad de dinero que se invirtió (ganancia de capital).
Para ello, tenemos que tener en cuenta los siguientes conceptos:
Precio de compra
El precio de compra es, al fin y al cabo, el precio antes de impuestos que vamos a abonar al vendedor por la compra de la vivienda.
Impuestos
En el caso de una vivienda de obra nueva, tendremos que hacer frente al IVA. En el caso de una vivienda de segunda mano, tendremos que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para viviendas de menos de 1.000.000 euros es del 10%, por lo que deberemos sumar a la inversión inicial 20.000 euros más.
Notaría
Los gastos de notaría hacen referencia a los generados por la Escritura de Compraventa y la Escritura de subrogación de crédito hipotecario en caso de que existiera.
Honorarios
Por normal general, los honorarios inmobiliarios son cobrados al vendedor. No obstante, hoy en día existen otras figuras inmobiliarias que también pueden entrar en juego en el proceso de compra y que, por lo tanto, no hay que obviar.
Reforma
Si la casa necesita ser reformada para salir al mercado de la venta o el alquiler, estos gastos deberán sumarse a la inversión inicial para calcular la rentabilidad de nuestra operación.
La Rentabilidad financiera de un inmueble, la clave para la elección de compra
Así entonces, una vez detallados todos los elementos que intervienen en el cálculo de la rentabilidad financiera, es importante recordar los detalles más importantes:
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En ciertas ocasiones, la vivienda no se vende al precio real. Por este motivo, es imprescindible descubrir el valor real de un bien inmueble.
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Para calcular la rentabilidad financiera, es imprescindible conocer todos los elementos que intervienen en su cálculo: valor real, impuestos, notaría, honorarios y todo aquello que intervenga en la inversión inicial.
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Comisiones para las agencias de venta de bienes raíces.
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