Actualización: Ley de alquiler de la vivienda, los cambios que tanto arrendador como arrendatario deben conocer

Atención arrendadores y arrendatarios, todas las modificaciones que se introdujeron tras ley de alquiler conocida como Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) quedan derogadas. Este hecho se ha producido debido a que el Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto Ley en el plazo de 30 días que se tenía como margen.

A partir del 23 de enero del 2019, todas las aplicaciones que se llevaron a cabo quedaron eliminadas. Sin embargo, si firmaste tu contrato de alquiler durante el periodo de tiempo en el que la ley estuvo vigente, es decir, entre los días 19 de diciembre de 2018 y 22 de enero de 2019, los efectos sí que te serán aplicados.

Tanto si quieres alquilar tu propiedad como si buscas una vivienda en alquiler, hay aspectos imprescindibles que deberás conocer al cerrar tu próximo acuerdo:

Tras la derogación de la ley de alquiler:

1. Los contratos de alquiler vuelven a ser de 3 años

La nueva ley de arrendamientos contemplaba que los contratos podían tener una duración de 5 años. Actualmente estos se han modificado volviendo a los 3 años iniciales.

2. Las prórrogas tácitas se reducen de 3 a 1 año

Si pasados los 3 años del contrato ni arrendador ni arrendatario presentan la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará 1 año más.

3. Las fianzas dependen del acuerdo entre ambas partes

Con la ley antigua, los arrendatarios podían establecer únicamente 2 meses de fianza como cantidad máxima. Tras la eliminación de esta, se vuelve a la legistalción pasada en la que el arrendador puede solicitar las garantías que crea oportunas o que se establezcan en el acuerdo entre las dos partes interesadas.

4. Los gastos de gestión a cargo del arrendatario

Tras la derogación de la ley, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato correrán a cargo del arrendatario.

5. Los contratos de arrendamiento reducida quedan a exentos de someterse al IPC

En cuanto a los arrendamientos de renta reducida, es decir, aquellos contratos inferiores a 600€ y con duraciones de hasta 5 años, el incremento producido como consecuencia de la revisión que se llevaba a cabo anualmente, no podía exceder el último IPC. Ahora solo se revisará la cantidad del alquiler si se ha pactado previamente.

6. Las garantías adicionales de los desahucios quedan eliminadas

Con la ley antigua, los servicios sociales podían interrumpir los desahucios en caso de que se informara de una situación de vulnerabilidad y, por lo tanto, el proceso quedaría paralizado durante un tiempo determinado. La derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto la eliminación de estas garantías.

Nueva ley de alquiler | Finques Marbà

 

Normativa de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Si por el contrario, firmaste el contrato entre los días 19 de diciembre de 2018 y 22 de enero de 2019, deberás saber que:

  1. Se amplía la duración mínima de los contratos a 5 años

    Mientras que hasta el momento los contratos de alquiler tenían una duración mínima de 3 años, ahora deben tener un periodo de duración de 5 años. En caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, el periodo de contrato obligatorio se ampliará hasta los 7 años.
    Cabe destacar que esta medida afecta únicamente a los contratos vigentes desde el 18 de diciembre, puesto que no tienen carácter retroactivo.

  2. Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato

    Para las personas físicas, se amplia también la prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir, si ninguna de las dos partes del contrato de alquiler presenta la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará.

  3. Máximo 2 mensualidades de fianza

    La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos pretende promover la mejora de la vivienda y potenciar el mercado del alquiler. Hasta el momento, este era un aspecto no del todo regulado por lo que el arrendador podía exigir la cantidad que quisiera al inquilino. Actualmente, se ha establecido una regulación que exige que solo se puede pedir un máximo de dos meses de fianza antes de entrar a vivir en una vivienda.

  4. Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad

    Los servicios sociales pueden interrumpirlos en caso de que se informe de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario y hasta que se encuentre una alternativa. El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de dos meses si se trata de una persona jurídica.

  5. Nueva modalidad: Contratos de arrendamiento de renta reducida

    La nueva ley hace referencia a aquellos contratos con rentas por debajo de la renta establecida para el país. Serán declarados contratos de arrendamiento de renta reducida todos aquellos cuya actualización anual de la renta no supere el último IPC publicado.

  6. Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador

    La nueva medida decreta que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica, siempre y cuando los gastos no hayan sido iniciativa del inquilino.
    Por otro lado, es importante destacar que siempre que haya acuerdo entre las dos partes se podrán realizar obras de mejora en el piso sin necesidad de esperar a que se acabe el contrato.

  7. Rebajas de impuestos

    En cuanto a los impuestos, se retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales incorporando medidas que favorecen al mercado del alquiler de la vivienda. En esta se expresa que dejará de ser obligatorio repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de la vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

    En el área fiscal y con el objetivo de reducir las cargas que supone el mercado del alquiler, serán exentas de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados todas aquellas suscripciones de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

Cabe destacar que la nueva ley de alquiler también hace referencia a los ayuntamientos:

  • Aquellos ayuntamientos con más ingresos que gastos, es decir, con superávit, podrán destinar la tasa a promover su parque de vivienda pública.
  • Se instaura la posibilidad de que se establezca una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
  • Se introduce la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente” en el que los ayuntamientos podrán así exigir un recargo en el IBI a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.

Quedarán fuera de aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) todas aquellas viviendas que:

  • Sean de uso turístico
  • Tengan una superficie superior 300 m2 o con una renta inicial en cómputo anual que exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

    Esta excepción se debe a las características de estos arrendamientos por la extensión de la finca que se alquila o por la cantidad de renta que sobrepasa los límites de protección y de carácter tuitivo y por las posibilidades económicas por parte del arrendatario, ya que este puede acceder fácilmente a cualquier tipo de vivienda.

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