Claus per a vendre un pis amb inquilí a Barcelona

No hi ha dubte que llogar un pis a Barcelona és una de les millors maneres d’obtenir un rendiment econòmic si el propietari no hi està vivint. No obstant això, el propietari pot decidir en qualsevol moment vendre la propietat. Què passa si hi ha inquilins dins? A continuació veurem totes les claus per a vendre un pis amb inquilí a Barcelona.

Vull vendre el meu pis llogat a Barcelona Puc fer-ho?

Sí. Es pot. A més de ser totalment legal , a les grans ciutats com Barcelona, vendre un pis amb inquilí s’ha convertit en una cosa habitual, però cal tenir en compte que els inquilins estan protegits pel dret de tanteig recollit Llei d’Arrendaments Urbans.

La legislació no impedeix vendre un pis llogat, però s’han de respectar unes certes peculiaritats d’aquests casos i seguir el procés complet per concretar la venda a la perfecció, independentment del contracte que es tingui, perquè cap de les dues parts en surti perjudicada.

Abans de començar: Quins són els drets del propietari?

El contracte de lloguer comporta una sèrie de drets i obligacions per a totes les persones involucrades. L’inquilí o resident passa a tenir possessió de l’habitatge, però l’altre continua sent el propietari i manté els drets inherents a aquesta figura.

Això significa que com a propietari ets lliure de decidir si vendre o conservar l’immoble. En qualsevol cas, l’inquilí no pot oposar-se.

Els drets dels inquilins en cas de venda d’un pis llogat

Com hem comentant, els inquilins tenen uns certs drets. En primer lloc, tret que renunciï explícitament, l’inquilí pot quedar-se al pis fins que expiri el contracte.

En altres paraules, els nous compradors no poden desallotjar als inquilins per la força. No sols no pot canviar el contracte signat, sinó que l’inquilí també pot optar per postular-se com a nou comprador, la qual cosa es coneix com a “dret de tanteig”.

Passos per vendre un pis llogat a Barcelona complint amb la Llei d’Arrendaments Urbans

Pas 1: El dret preferent de compra, tanteig i retracte

L’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans és molt clar en aquest aspecte:

“L’arrendatari podrà exercitar un dret de tanteig sobre la finca arrendada en un termini de trenta dies naturals, a comptar des del següent en què se li notifiqui en forma fefaent la decisió de vendre la finca arrendada, el preu i les altres condicions essencials de la transmissió”

Què és el dret de tanteig d’un inquilí?

El dret de tanteig és el dret o preferència de l’inquilí d’adquirir l’habitatge en venda respecte a la resta de compradors. Aquest dret assegura que quan el pis es posi a la venda amb l’inquilí, aquest té l’oportunitat de comprar-lo primer davant d’altres compradors potencials.

Segons la llei, l’inquilí pot comprar la propietat sempre que aquest pagui el preu que el tercer comprador estigui disposat pagar a l’arrendador. Si això no es compleix, l’inquilí pot anul·lar la venda.

Pas 2: Com haig d’informar l’inquilí de la venda del pis?

Per llei, per a poder efectuar la venda d’un pis llogat, el propietari està obligat a anunciar a l’inquilí la seva voluntat de vendre i les condicions de venda.

L’inquilí té 30 dies per acceptar la seva oferta. També se l’ha d’informar quan aquesta operació ja s’hagi dut a terme i informar el comprador que l’immoble està  llogat.

El propietari ha d’informar l’inquilí del següent:

• Decisió de venda
• El preu de l’immoble en relació al mercat
• Data estimada
• Altres condicions bàsiques de transmissió (pagament, terminis, tarifes prèvies, garantia, gravamen, etc.).

La comunicació o notificació ha de ser fefaent. En altres paraules, ha d’haver-hi constància del seu contingut i de la data de recepció. La comunicació fefaent més comuna és el burofax o el requeriment notarial.

La llei també estipula clarament que si la comunicació no és fefaent, els inquilins podran exercir el seu dret de retracte durant els següents 30 dies naturals. Si això succeeix, la venda a un tercer no es faria efectiva fins que l’arrendatari exerceixi aquest dret.

Si l’inquilí manifesta la seva voluntat de compra dins dels 30 dies, exercirà el seu dret de retracte i l’oferta serà vàlida.

Una vegada manifestada la decisió de compra per part de l’inquilí, la notificació del propietari a l’inquilí vencerà 180 dies naturals després. Per tant, el propietari ha de vendre la casa dins dels 180 dies.

No obstant això, totes aquestes condicions es poden negociar a través d’un mutu acord en signar el contracte de lloguer, incloent una clàusula en la qual l’arrendatari renuncia voluntàriament al seu dret de tanteig.

En aquest cas, també s’ha d’informar l’inquilí de la seva intenció de vendre almenys 30 dies naturals abans de la signatura oficial del contracte de compravenda.

Preguntes freqüents a l’hora de vendre una casa arrendada

Què passa amb l’inquilí si no compra l’habitatge?

Si l’inquilí no manifesta la intenció de compra abans de l’últim dia del termini, perdrà el dret a retracte. El propietari pot vendre la propietat a un tercer i l’inquilí no pot evitar la venda.

Què passa amb el contracte de lloguer quan vens un pis amb inquilí?

Quan això succeeix, l’inquilí és la part més feble, per la qual cosa la llei li brinda una protecció especial.

Si el contracte ha estat inscrit en el registre de la propietat, el contracte ha de respectar-se durant tot el període de durada. El nou propietari no podrà prendre cap decisió sobre la finalització del contracte de lloguer i haurà de complir amb els termes del contracte signat entre l’inquilí i l’antic propietari.

Si el contracte no està registrat, aquest es dissol, però l’inquilí té dret a rebre un termini de 3 mesos de lloguer des del moment en què se li notifica que la venda s’ha dut a terme.

Totes les parts poden optar per arribar a un acord lliurement. Això pot donar lloc a diferents situacions, com el manteniment del contracte, encara que no estigui inscrit en el registre de la propietat, la signatura d’un nou contracte de lloguer o la rescissió immediata i compensació a l’arrendatari.

Com afecta al preu de l’habitatge si vens un pis llogat?

Per calcular el preu de mercat de l’habitatge, hauràs de considerar el fet que recaigui sobre aquest un contracte de lloguer.

Si les persones interessades en comprar un pis a Barcelona busquen un lloc per a viure, llavors el lloguer és òbviament un inconvenient. Aquest tipus d’immobles no seran d’interès per a aquest grup de clients, però sempre hi ha persones que estan pensant a llarg termini, però que intentaran pressionar per a aconseguir una rebaixa del preu.

També pot succeir que algú interessat en comprar un immoble estigui buscant una inversió per a treure-li rendiment. No tenen per què ser grans fons inversors, sinó mitjans estalviadors que busquen comprar un pis que ja estigui llogat a una renda interessant, estalviant així temps en la cerca d’inquilins.

Si la casa es lloga i el contracte continua després de la compra, serà rendible des del primer dia. En aquest cas, l’existència d’un contracte d’arrendament que garanteixi una rendibilitat lucrativa beneficiarà al propietari actual, qui podrà demanar més diners per la propietat.

Lectura recomenada: Qui paga l’IBI en una compravenda? Tot el que necessites saber i com calcular-lo

En resum, avantatges i desavantatges de vendre un pis amb inquilí

Com hem pogut veure, el procés per a vendre una casa llogada és tan complex com vendre un habitatge sense llogar. A l’haver-hi una tercera persona involucrada, és necessari considerar més coses, com comunicar la seva decisió als inquilins , negociar els termes amb ells, i trobar tipus més específics de compradors.

Beneficis de vendre un pis amb inquilí:

• Durant el procés de venda, tens ingressos mensuals.
• Petits i mitjans inversors solen buscar pisos llogats
• Si l’inquilí es queda finalment amb l’habitatge, t’estalvies el procés de cerca de comprador

Desavantatges de vendre amb inquilí

• Els compradors d’habitatges generalment no busquen a través de canals tradicionals
• El propietari està obligat a notificar a l’inquilí abans que comenci el procés de venda.
• La promoció d’habitatges amb inquilins té unes certes limitacions

Ven el teu pis llogat a Barcelona amb totes les garanties amb Marbà

Quan es ven un pis amb inquilí, les situacions que es poden donar seran molt diferents en funció del contracte signat entre arrendatari i arrendador i també de la relació prèvia existent entre ells.

La particularitat d’aquest contracte és que compta amb tres afectats: l’actual propietari, l’inquilí i l’interessat a comprar l’habitatge. És particularment important dur a terme bones negociacions, assegurar-se que totes les parts estiguin informades i buscar assessorament professional perquè tot sigui legal.

Considerant les peculiaritats aquesta situació, sempre és recomanable vendre un pis llogat amb l’ajuda d’una immobiliària a Barcelona amb aquesta experiència.

A Finques Marbà coneixem molt bé el procés i podem ajudar-te a vendre el teu pis llogat de la millor manera per a totes les parts implicades. Contacta amb nosaltres i t’acompanyarem durant tot el procés amb professionalitat i proximitat.

T’interessarà: Avantatges de vendre el teu pis amb una immobiliària